佳兆業(yè)集團(tuán)在港股發(fā)布公告稱，發(fā)行額外2023年到期的2億美元9.75%優(yōu)先票據(jù)，將與2023年到期的5億美元9.75%優(yōu)先票據(jù)合并并形成單一系列，據(jù)悉，額外票據(jù)發(fā)行規(guī)模2億美元，年利率9.75%。公告稱發(fā)行人擬將額外票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額用于將于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長(zhǎng)期離岸債務(wù)再融資。

這不是佳兆業(yè)第一次發(fā)行美元債，今年以來，佳兆業(yè)至少已發(fā)行兩次美元優(yōu)先票據(jù)，一則為3億美元，年利率為10.875%;一則2億美元，年利率為9.95%。加在一起，佳兆業(yè)至少發(fā)行了7億美元債，合計(jì)約45億。

在高度市場(chǎng)化的美元債市場(chǎng)，佳兆業(yè)的美元債成本依然高達(dá)10%，顯示市場(chǎng)對(duì)其財(cái)務(wù)狀況的擔(dān)憂。2020年借款總額為1214億，其中一半多為美元和港元的借款，佳兆業(yè)已成為美元債的大戶，過高的外債利率不僅推高融資成本，侵蝕公司的利潤(rùn)，而且外債還存在著匯率風(fēng)險(xiǎn)。

擁有20余年的舊改經(jīng)驗(yàn)的佳兆業(yè)，被稱為深圳"舊改之王"。

今年3月，佳兆業(yè)發(fā)布2020年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，合約銷售金額約1069億元，創(chuàng)集團(tuán)歷史新高。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，佳兆業(yè)銷售額排名已經(jīng)升至全國(guó)第24位。合約銷售中，有70%來自大灣區(qū)，這部分地區(qū)主要是通過城市更新供貨。

2020年，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入557.7億元，同比增長(zhǎng)16.1%，歸母凈利潤(rùn)為54.5億元，同比增長(zhǎng)18.6%。毛利潤(rùn)為159億，同比增15%。

佳兆業(yè)的營(yíng)收、毛利、凈利三增，或與其拿地模式有關(guān)。一般而言，房地產(chǎn)商拿地的方式主要是招拍掛，而招拍掛的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，便自然推升了地價(jià)。但是，佳兆業(yè)通過城市更新的方式，能以能以較低的地價(jià)獲取土地儲(chǔ)備，拿地成本相對(duì)較低。

2020年，佳兆業(yè)新拓城市更新項(xiàng)目54個(gè)，主要集中于深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)核心城市，新拓項(xiàng)目數(shù)量是2019年的近三倍。目前，佳兆業(yè)擁有城市更新儲(chǔ)備項(xiàng)目201個(gè)，占地面積超過5000萬(wàn)平方米，其中絕大部分位于大灣區(qū)。

2020年全年，佳兆業(yè)合共獲得47幅地塊，應(yīng)占計(jì)容建筑面積約為565萬(wàn)平方米，土地收購(gòu)權(quán)益代價(jià)約人民幣471億元元。截至去年末，佳兆業(yè)集團(tuán)于全國(guó)51個(gè)城市合共擁有217個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備約2875萬(wàn)平方米;其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備約1590萬(wàn)平方米，占集團(tuán)整體土地儲(chǔ)備的55%。

在資產(chǎn)負(fù)債方面，截至2020年末，佳兆業(yè)資產(chǎn)總額為3098.99億元，負(fù)債總額2311.79億元，資產(chǎn)負(fù)債率為74.6%，較去年同期下降4.8個(gè)百分點(diǎn)。

2020年8月，住建部、央行約談12家房企并設(shè)置"三道紅線"，所謂"三道紅線"指(1)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;(2)凈負(fù)債率不得大于100%;(3)現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)上看，佳兆業(yè)近年來降負(fù)債的努力取得一定成果。目前佳兆業(yè)凈負(fù)債率由144%降至98%;現(xiàn)金短債比由1.1倍提升至1.56倍;剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率下降至70.3%，三項(xiàng)指標(biāo)已達(dá)標(biāo)兩項(xiàng)。

佳兆業(yè)CFO吳建新表示，公司會(huì)積極響應(yīng)、配合國(guó)家政策要求，有信心大幅提前進(jìn)入"綠檔"行列，預(yù)計(jì)2021年"三道紅線"全部達(dá)標(biāo)。佳兆業(yè)集團(tuán)董事局副主席、總裁兼執(zhí)行董事麥帆亦指出，佳兆業(yè)將持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)能力，重點(diǎn)做好財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)和市值三大管理，打造企業(yè)管理優(yōu)勢(shì)。

佳兆業(yè)的實(shí)控人郭英成兩兄弟是潮州普寧人，他們?cè)谏钲谝揽颗f改發(fā)家。佳兆業(yè)于2009年在香港上市，郭氏家族信托基金透過大昌、大豐、大正三家公司控制佳兆業(yè)，持股比例61.35%。

上市之后，佳兆業(yè)在深圳的舊改生意越做越大，難免跟長(zhǎng)期主管房產(chǎn)事務(wù)的地方官員存在"灰色交易"?？芍^成也舊改，敗也舊改。

2014年10月，相關(guān)官員涉案，郭英成避居香港。佳兆業(yè)在深圳的4個(gè)樓盤隨即被鎖定，銷售回款中斷，債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，海內(nèi)外的債權(quán)人紛紛過來索債。

2015年1月，并購(gòu)之王融創(chuàng)來了，融創(chuàng)承諾以每股1.8港元、45.5億港元總代價(jià)，購(gòu)入郭氏兄弟共計(jì)49.25%的佳兆業(yè)股權(quán)，并擬向剩余股東全面要約收購(gòu)。融創(chuàng)在股權(quán)交割前設(shè)下前置條款：佳兆業(yè)債務(wù)重組要令融創(chuàng)滿意。

不料，融創(chuàng)抽查各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)佳兆業(yè)一大財(cái)務(wù)黑洞：其債務(wù)并不是財(cái)報(bào)上公布的297億人民幣，而是650億元。消息曝光，佳兆業(yè)指責(zé)是融創(chuàng)放出的消息，融創(chuàng)矢口否認(rèn)，雙方最終鬧掰，這場(chǎng)收購(gòu)就此結(jié)束。

2015年4月13日，佳兆業(yè)公告郭英成重掌董事局。在此前后，深圳市解除對(duì)佳兆業(yè)未售房源的鎖定，佳兆業(yè)和政府的關(guān)系開始修復(fù)。與此同時(shí)，生命人壽斥資30多億元投資佳兆業(yè)股票，還以基金、債券、不動(dòng)產(chǎn)等方式馳援佳兆業(yè)約120多億元，佳兆業(yè)危機(jī)得以解除。

這兩年，受益于大灣區(qū)、城市更新政策，重倉(cāng)大灣區(qū)的佳兆業(yè)時(shí)來運(yùn)轉(zhuǎn)。2019年3月，佳兆業(yè)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布持有舊改儲(chǔ)備項(xiàng)目占地面積(未計(jì)入土儲(chǔ))約3000萬(wàn)平方米，99%位于大灣區(qū)，合計(jì)貨值約1.8萬(wàn)億元。2019年，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售權(quán)益金額約人民幣881.2億，同比增長(zhǎng)26%，2020年則進(jìn)一步突破千億。2021年，佳兆業(yè)又將銷售目標(biāo)定為1300億，每年增長(zhǎng)不低于20%。

美元債風(fēng)險(xiǎn)

從債務(wù)來看，2015 年，佳兆業(yè)的凈負(fù)債率曾高達(dá) 528.75%，2016 年大幅下降至 332.88%。2016年債務(wù)危機(jī)后，佳兆業(yè)的負(fù)債已實(shí)現(xiàn)五連降，凈負(fù)債率從308%降到了目前的97%。不過，其凈負(fù)債率依然較高，佳兆業(yè)管理層也直言今年的目標(biāo)仍是降負(fù)債。

在借款方面，佳兆業(yè)2020年借款總額為1214.70億元，較2019年的1171.96億元增加了42.74億元，其中1年內(nèi)到期的短期負(fù)債為230.69億元。財(cái)報(bào)顯示，2020年佳兆業(yè)綜合融資成本為8.7%，融資成本為18.18億元，較2019年的2.19億元增加了16億元，增幅高達(dá)732%。

對(duì)此，佳兆業(yè)在財(cái)報(bào)中解釋：主要是由于2020年的平均借款結(jié)余較高，導(dǎo)致利息開支總額增加，且資本化融資成本較去年相對(duì)減少。

由于身處香港，佳兆業(yè)大開國(guó)際化融資渠道，2020年財(cái)報(bào)提到兆業(yè)集團(tuán)積極開拓境內(nèi)外創(chuàng)新型融資渠道，不斷發(fā)行美元債，讓佳兆業(yè)成為美元債的大戶。

2018年，佳兆業(yè)的境內(nèi)、境外融資占比維持在6：4，2019年兩路徑融資占比調(diào)整至5:5。而2020年流動(dòng)負(fù)債中的優(yōu)先票據(jù)猛增，從2019年的36.63億元增至2020年的96.73億元，境外融資已高于境內(nèi)融資。

由于美元債存在匯率波動(dòng)因素，以美元計(jì)值的境外融資往往會(huì)導(dǎo)致匯兌虧損，財(cái)報(bào)顯示，2020年佳兆業(yè)的匯兌虧損凈額高達(dá)8.17億元。

佳兆業(yè)在財(cái)報(bào)中稱，截止2020年年底，佳兆業(yè)賬面總值約732億(人民幣)的美元和港元的借款將面對(duì)外幣風(fēng)險(xiǎn)。

到2021年，佳兆業(yè)境外融資的力度不減，今年1月以來，佳兆業(yè)先后兩次兩則優(yōu)先票據(jù)，一則為3億美元，年利率為10.875%;一則2億美元，年利率為9.95%。發(fā)行美元債券的用途主要還是為了"借新債還舊債"。佳兆業(yè)不斷發(fā)行高利率的美元債，主要問題是在高度市場(chǎng)化的美元債市場(chǎng)，利率居高不下，顯示市場(chǎng)對(duì)其財(cái)務(wù)狀況的擔(dān)憂，另外，高利率的美元債不僅意味著佳兆業(yè)的融資成本不斷上升，還面臨著巨大的匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，佳兆業(yè)近年來主要受益于深圳新一輪地產(chǎn)大牛市的帶動(dòng)，同時(shí)公司又站上舊改、城市更新的風(fēng)口，讓深陷債務(wù)危機(jī)兆業(yè)得以峰回路轉(zhuǎn)，但是業(yè)務(wù)過于集中、債務(wù)率高企、債務(wù)成本上升等，也隱藏著風(fēng)險(xiǎn)。(賀向軍)