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學區(qū)房“降溫”現(xiàn)象也傳導至法拍房市場 7折無人問津

來源：國際金融報時間：2021-07-06 15:04:54

一陣“學區(qū)改革試點”的風吹過后，杭州“孟母盤”耀江文鼎苑的熱度應聲下降。有第三方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，文鼎苑近30日的掛牌均價為每平方米111230元，環(huán)比下降21.9%。

“降溫”的現(xiàn)象也傳導至法拍房市場。7月5日10時，耀江文鼎苑一套126.16平方米在阿里拍賣網(wǎng)正式開拍。該房源評估價1203萬元，起拍價970萬元，按照網(wǎng)上當前掛牌均價計算，相當于打了7折。

學區(qū)、低價兩個吸引力加持，依然未能擺脫冷遇。開拍近半，雖然引來一萬五千多人圍觀，逾500人設置提醒，但無一人報名。

不過兩個月的光景，文鼎苑在法拍市場遭遇滑鐵盧。

4月，文鼎苑另一套180.5平方米的法拍房引來14人搶奪，最終以1850.85萬元的價格成交，溢價率高達54%，較評估價1200.85萬元高出650萬元。

學區(qū)房“天花板”

《國際金融報》注意到，文鼎苑上一次現(xiàn)身阿里拍賣網(wǎng)無人報名還是在6年前。

2015年12月4日，文鼎苑一套294.43平方米的住宅在阿里拍賣網(wǎng)上架。該套房評估價為790萬元，起拍價560萬元，因無人報名最終流拍。此后至今，文鼎苑陸續(xù)有17套房源(不含今日開拍房源)出現(xiàn)在阿里拍賣網(wǎng)，每一次都引來上千人圍觀，并且未再出現(xiàn)無人報名的情況。

事實上，近年來文鼎苑一直被視為杭州學區(qū)房“天花板”。作為杭州第一梯隊的學區(qū)房，該小區(qū)自帶“熱搜”屬性，在二手房市場炙手可熱。

文鼎苑位于杭州西湖區(qū)，周邊配套完善、教育資源豐富。小區(qū)西門有文鼎苑幼兒園，后者為聞裕順教育集團旗下杭州市特級幼兒園;當?shù)仡H具聲名的學軍小學(紫金港校區(qū))處于文鼎苑北門;紫金港中學則在文鼎苑西面200米處。

有雙學區(qū)傍身，文鼎苑的身價亦是水漲船高。房天下數(shù)據(jù)顯示，從2020年7月至2021年6月，文鼎苑的價格一路上漲，從每平方米67362元攀升至100701元。

多位杭州當?shù)氐姆课萁?jīng)紀人告訴記者，文鼎苑是整個杭州漲價漲得最兇的小區(qū)，掛牌價曾一度高達每平方米十二萬元。

3月6日，好找房官網(wǎng)出現(xiàn)了一項交易記錄，文鼎苑一套58.66平小戶型以總價746萬元成交，折合每平127174元。但這并不是最高的，當月18日，文鼎苑一套58.37平方米的戶型成交，簽約價達到每平方米128491元。

“學軍板塊就三個小區(qū)，近半年賣的最好的是耀江文鼎苑，”有負責該板塊二手房市場的經(jīng)紀人向記者說道。

價格回落

但賣得好也只是相對其它學區(qū)房而言，并且進入4月以來，學區(qū)房的成交量就開始慢慢下滑，文鼎苑的行情亦是如此。

另一負責該板塊的經(jīng)紀人王磊向記者表示，學區(qū)房成交量最高的時候是在3月份，之后就開始價量齊跌，“現(xiàn)在賣得快的是剛需盤，學區(qū)房有些賣不動，太貴了。”

在王磊看來，成交量下滑主要是受到一則關于杭州西湖區(qū)將進行學區(qū)改革的消息影響。其表示，早在4月中旬就有西湖區(qū)將進行多校劃片和教師輪崗的消息傳出，雖然后期進行了辟謠，但在他看來，不論真假，這則消息對市場還是造成了影響。

另外，杭州房貸收緊、二手房“停貸”也是一個誘因。“現(xiàn)在好多銀行放貸時間非常長，總價越高、需要貸款比例也越高，這就會影響到不少業(yè)主資金上的承接。”王磊說道。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在采訪中稱，樓市調控頻出的背景之下，市場的溫度和情緒都不太穩(wěn)，市場受影響也是正常。但其同樣指出，包括文鼎苑在內的學區(qū)房價量有所下跌主要是受自身特點影響。

在盧文曦看來，學區(qū)房基本只熱兩個月。其表示，每年二月份、三月份是學區(qū)房最火的時候，到四月就會降溫，不管是不是有政策出現(xiàn)，“三月份、四月份是小學入學集中報名的時候，這個時候市場是比較熱的話，基本上大家都會關注到這個事情。四月份之后，這個市場本身就不是特別大了。”

這也是不少文鼎苑房源下調價格的原因。王磊稱，由于報價虛高，文鼎苑二手房現(xiàn)在成交速度變慢，現(xiàn)在學區(qū)房有些買賣雙方博弈的感覺。

記者在第三方網(wǎng)站看到，文鼎苑掛牌的多個房源均出現(xiàn)了降價的現(xiàn)象，其中有的房源甚至降價100萬出售。目前，貝殼找房上架的文鼎苑房源中，總價最低的為732萬元，該房源面積61.18萬平方米，單價達到每平方米119647元。

對于杭州學區(qū)房目前的整體狀態(tài)，盧文曦稱，今年每個城市的學區(qū)房表現(xiàn)都比較兇猛，尤其是杭州這種城市本身樓市熱度高，再加上學區(qū)房的概念，熱度總歸還是維持在的。(作者：吳典)

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