究竟是什么帶動了房價漲跌？

來源：銀行信息港時間：2020-09-30 11:37:12

關(guān)于房價這個問題，我們需要從市場的角度，深入分析：

房子也是商品，所以價格也符合需求彈性

了解需求彈性的朋友都知道，當某件商品供大于求的時候，價格就會下降，當需求大于供給的會后，價格就會上升。

我們來分析過去20年時間里面，房價漲幅最高的20座城市，從規(guī)律中找答案

這20個城市里面，有北上廣深4個一線城市，其他基本上是東部沿海發(fā)達城市，以及中西部省會城市。

為什么這些城市的房價漲幅會最高的呢?

第一類城市，深圳和廈門，屬于人多地少，造成房價上升

首先是住房需求，因為人往高處走，所以，經(jīng)濟發(fā)達的城市，永遠能吸引經(jīng)濟比自己差的城市，所以，經(jīng)濟發(fā)達的城市，住房需求在增加，最典型的城市是深圳，深圳的戶籍人口只有400多萬，而常住人口高達800多萬，而且深圳幾乎每一年的常住人口增量都在全國排第一，加上深圳目前已經(jīng)沒有新土地可以開發(fā)，在這種需求大于供給的情況下，深圳的房價還是穩(wěn)中有升的。同樣類似的城市還有廈門。

第二類城市，屬于優(yōu)質(zhì)資源多，吸引優(yōu)質(zhì)圈層涌入，導致房價上升

很多時候，房價的上漲，又不太符合人口增長的需求，例如北京和上海，這兩個城市的常住人口增量都呈現(xiàn)負數(shù)，但是房價為何在最近10年，也快速增長呢?

因為北京和上海屬于資源聚集型城市，這兩座城市吸引了全國最優(yōu)秀的人才，也聚集了全國最優(yōu)秀的高校資源。

所以，北京和上海的購買力比其他城市強，本地高端圈層強大的購買力，加上全國獨一無二的優(yōu)質(zhì)資源，使得北京和上海房價上升。

如果說北京和上海吸納的是全國的頂級圈層人口，那么南京、廣州、杭州、鄭州、合肥、濟南、長春、太原，這些省會城市，則是吸引本省的頂級圈層。

所以，這類城市房價漲幅也很高。

第三類城市，靠近中心城市，導致房價上升

比如說東莞、惠州、嘉興、昆山、北三縣、廊坊這些區(qū)域因為靠近核心城市，北上深，享受著核心城市的產(chǎn)業(yè)外溢，人才外溢，房價也會小幅上漲。

就拿東莞和惠州來對比，雖然兩座城市在過去十年時間，房價都漲了，但東莞房價是高于惠州的，這里面，反映了東莞的產(chǎn)業(yè)基礎比惠州好，面積只有惠州的五分之一，人口比惠州高了一倍，東莞每年的常住人口增量也位居全國前列，所以，東莞的購買力和需求都高于惠州，而惠州的房產(chǎn)供應量又比東莞多，所以，東莞房價自然高于惠州。

綜上所述：

以上三類城市，都符合一個特質(zhì)，就是購買力很強，城市產(chǎn)業(yè)、配套資源有很不錯，導致人口快速涌入，需求大于供給，導致房價上升。

那么為何，當下的房價上漲速度放緩了呢?

很簡單，你想一下，過去20年，是我國房地產(chǎn)大規(guī)模建設的時代，當很多人的住房需求都滿足的情況下，又有大量新房涌入市場，這樣導致供給大于需求，或者供給與需求達到平衡，所以，房價就會下調(diào)或者漲幅放緩了。

爭對以上的分析，給買房者3個建議：

1，房地產(chǎn)分化時代已來臨，閉著眼睛買房結(jié)束了，買房需要全局思維。除了需求，更要關(guān)注購買力。

2，除了產(chǎn)業(yè)環(huán)境，最重要的是考慮時間成本，為什么大城市郊區(qū)房價便宜，因為離上班的距離遠，交通不便，時間成本高，導致購房需求下降，房價低。

3，一線城市很多新盤目前已經(jīng)透支了未來5年-10年的價格，因為城市的規(guī)劃還沒有兌現(xiàn)，你現(xiàn)在入手，基本上要套牢5年以上。所以，買房要多對比，多思考。

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