對(duì)新希望地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，2020年是一個(gè)值得銘記的年份。這一年，新希望地產(chǎn)銷售規(guī)模突破了千億。

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年新希望地產(chǎn)全口徑銷售金額1031億元，行業(yè)排名第40;權(quán)益銷售金額537.7億元，行業(yè)排名第55。以此計(jì)算，新希望地產(chǎn)的銷售權(quán)益占比為52.15%，而在千億規(guī)模以上的房企中，絕大部分企業(yè)的權(quán)益占比都在70%以上。

有房地產(chǎn)評(píng)論員在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“這意味著新希望地產(chǎn)擁有大量合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或許是希望借此模式撬動(dòng)更大的規(guī)模。”據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者了解，新希望地產(chǎn)的合作伙伴涉及了華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、旭輝、德商等多家公司。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下滑

此前，新希望地產(chǎn)時(shí)任總裁張明貴曾一直對(duì)外強(qiáng)調(diào)“不以規(guī)模為導(dǎo)向”，如今，規(guī)模方面屢有突破，是否意味著未來(lái)戰(zhàn)略會(huì)有所調(diào)整呢?中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者致電致函新希望地產(chǎn)，但截至發(fā)稿未獲得回復(fù)。不過(guò)，多家房企的品牌人士告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“規(guī)模是房企獲取融資優(yōu)勢(shì)及參與土地競(jìng)爭(zhēng)的重要基礎(chǔ)，也是企業(yè)中長(zhǎng)期完成轉(zhuǎn)型的必要保障。”

在拿地方面，新希望地產(chǎn)也毫不掩飾對(duì)土地儲(chǔ)備的渴望。中指研究院發(fā)布的排行榜顯示，新希望地產(chǎn)2020年拿地金額250億元，排名第40;今年1-4月拿地金額71億元，行業(yè)排名第37。在新希望地產(chǎn)所拿地塊中，部分溢價(jià)率頗高，因此公司也曾被貼上“瘋狂”、“激進(jìn)”的標(biāo)簽。例如，新希望地產(chǎn)2020年9月2日競(jìng)得的佛山地塊，溢價(jià)率63%;今年，其聯(lián)合華宇、金科拿下的重慶大渡口地塊，溢價(jià)率為71.2%。

如此高溢價(jià)率之下，新希望地產(chǎn)如何保證項(xiàng)目利潤(rùn)空間備受關(guān)注。債券年報(bào)顯示，2020年新希望地產(chǎn)房產(chǎn)銷售的毛利率為24.48%，與2019年相比下滑了近2個(gè)百分點(diǎn)。

32億元永續(xù)債壓頂

規(guī)模急速擴(kuò)張的新希望地產(chǎn)，其負(fù)債也不斷走高。截至2020年末，新希望地產(chǎn)的總負(fù)債金額為1113.9億元，與上年同期相比增長(zhǎng)了213億元。其中，短期借款5.8億元，與上年同期相比增長(zhǎng)了184.79%;應(yīng)付票據(jù)為9251.17萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)204.17%。

備受關(guān)注的“三道紅線”，新希望地產(chǎn)位居“綠檔”，2020年末凈負(fù)債率為66%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.5%，現(xiàn)金短債比為1.96。

中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，新希望地產(chǎn)的永續(xù)債在不斷走高，2018-2020年底分別為6億元、11億元和32.68億元。有分析認(rèn)為，永續(xù)債“明股實(shí)債”，可以幫助房企降低負(fù)債率，有助于提高債務(wù)評(píng)級(jí)，但需要支付利息，且利率通常來(lái)說(shuō)不低。中誠(chéng)信曾在一份評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，在新希望地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大的背景下，之所以財(cái)務(wù)杠桿比率呈現(xiàn)波動(dòng)下降態(tài)勢(shì)，主要是得益于股東增資、留存收益積累和永續(xù)債，使得公司自有資本快速提升。簡(jiǎn)言之，新希望地產(chǎn)通過(guò)擴(kuò)大分母的形式，使快速增長(zhǎng)的債務(wù)得以“隱形”。

目前，新希望地產(chǎn)還分拆物管公司和商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)赴港上市，融資渠道有望進(jìn)一步拓寬。

學(xué)院•十一峯項(xiàng)目使用“瘦身鋼筋”

在規(guī)模不斷突破的同時(shí)，新希望地產(chǎn)旗下產(chǎn)品的質(zhì)量也受到拷問(wèn)。今年以來(lái)，位于浙江溫州的學(xué)院•十一峯項(xiàng)目曝出“8號(hào)樓地下室鋼筋瘦身”等問(wèn)題。

隨后，項(xiàng)目所在的鹿城區(qū)住建局委托浙江省建筑科學(xué)設(shè)計(jì)研究院建筑設(shè)計(jì)院(質(zhì)檢站)進(jìn)行隨機(jī)抽樣檢測(cè)。根檢測(cè)報(bào)告顯示，該工程存在地下室地庫(kù)樓板裝修面層光圓鋼筋直徑未達(dá)到要求和局部鋼筋未滿鋪的問(wèn)題。根據(jù)專家意見(jiàn)，準(zhǔn)業(yè)主反映的“瘦身”鋼筋屬于地下室裝飾面層鋼筋，其主要作用是防止地下室面層開(kāi)裂，就技術(shù)層面不會(huì)造成建筑結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題，但是違反了按圖施工的相關(guān)法規(guī)要求，目前已啟動(dòng)處罰程序。

資料顯示，學(xué)院•十一峯項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是溫州誠(chéng)裕置業(yè)有限公司，新希望地產(chǎn)和金地集團(tuán)分別持股50%。

此外，在第三方互動(dòng)平臺(tái)上，新希望溫州白麓城項(xiàng)目被曝鼓包、構(gòu)造柱移位等多個(gè)質(zhì)量問(wèn)題;南寧新希望•錦官城一期業(yè)主在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板發(fā)文，稱剛交付不久房子就出現(xiàn)漏水等問(wèn)題。新希望地產(chǎn)將如何平衡規(guī)模擴(kuò)張與項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)將持續(xù)保持關(guān)注。(記者 舒越)

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