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買二手房怎么還價才能不吃虧? 房產(chǎn)證抵押貸款申請條件？

來源：聊房網(wǎng)綜合時間：2022-09-19 15:33:06

二手房如何按揭貸款

辦理二手房按揭時，如果買方要貸款的話，需要先得到賣方的同意。然后買賣雙方需要攜帶個人的身份證、戶口簿、結婚證、購房人的收入證明、銀行對賬單、出賣人的房產(chǎn)證以及契稅發(fā)票到銀行進行貸款。貸款受理后，買受人將首付款寄給賣方，雙方進行協(xié)商，銀行在受理貸款業(yè)務后的三個工作日內(nèi)出具承諾書。

買二手房怎么不吃虧

1.利用信息優(yōu)勢砍價

二手房比新房的優(yōu)勢大的一點來自信息均衡，不像新房那樣存在相當多的無底洞。二手房的價格是有評估依據(jù)的，購房者可以從地帶的租賃價格、新房出售價及二手房公示價格來判斷所購買的二手房房價是否可靠。

換句話講，二手房的價格泡沫是可以通過比較衡量的。這里有一個經(jīng)驗值，商品性二手房價格合理的區(qū)間在周邊新房價格的三分之二，其他類型的如公產(chǎn)房、小產(chǎn)權房則視地段及保障程度有較大差距，年紀較大的老齡商品房大約相當于當?shù)匦路烤鶅r的一半。

2.找出賣方弱點

購房者大約可以從出賣方的有關信息找出談價優(yōu)勢，如賣方急于出手的原因，有些是移居外地或出國，因而急用現(xiàn)金，這個時候如果一次性付款可以談到較大的折扣。

對于二手房，裝修投入是個沉落成本，買家可以以不含裝修的價格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會導致價格略有下調(diào)。買賣雙方的身份在談價時也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要像開發(fā)商那樣吃價，現(xiàn)在的二手房價大約都翻了一番，所以通過表達，有時可以談落一些價格。

3.用市場性原因反駁賣方價格

出賣方提出的售出價大約會說到：地段優(yōu)勢、出租價格或已經(jīng)帶租約、同類地段新房與二手房較大的價差等。

①說到地段，你可就其出價翻了一番來回擊，相當證明了賣方將回報全拿走了，至少應該留有余地，讓二手房東也有個相關的回報;

②如果房子已帶租約，一是不定性存在，二是租價可能不大合理，回擊手段是你買二手房的主要考慮是自住而不是出租。

4.出價方式談判技巧

許多二手房價格是以包價出現(xiàn)的，即雙證及過戶費由對方出，買受人僅僅承擔二手房的買價，而事實上售價里含有辦證過戶等手續(xù)費用在內(nèi)并略有上浮。

應對方法是先權衡對方的出價合理性，如果出價比較合理，而權證費用加入到購買成本的時候，價格還是可以承受，則可以將權證費用轉為由買受人承擔，在這一前提下再與對方商談成交價格。封死對方靠代辦過戶來提高單位售價的路徑。合同二手房還應該剔除掉提前還貸的有關費用不要計入到買賣價中，這個應該是房東自主完成的事項。

5.對于非完全性商品房的附加談判技巧

有些房子做為二手房是可以買入的，但與一般性商品房有差距，這個時候主要從法律方面權衡買賣的合法性，買后你的權益如何得到保障。

同時這類房子的價格一般僅僅是二手商品房的三分之二，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類房子房東的底氣不是很足，購房者可以直接殺價。

二手房交易流程及費用

1、二手房交易流程

(1)進行房屋的查驗：購房者需要對于房源進行證件和產(chǎn)權的查驗，并且做出是否購買的選擇。

(2)進行合同的簽署：雙方需要對于價格、產(chǎn)權、位置、面積等方面的內(nèi)容用合同的形式固定下來。

(3)等待審查以及辦理貸款：在房產(chǎn)交易的時候還需要到相關部門完成審查以及辦理過戶手續(xù)，如果需要辦理貸款的話還需要到銀行進行辦理。

(4)進行費用的繳納：還需要按照規(guī)定進行稅費等其他交易費的繳納。

(5)完成過戶：買房需要完成產(chǎn)權的變更和戶口的遷入，從而完成房子的交易流程。

2、二手房交易費用

二手房成交除了房款之外，還有一些其他的費用需要進行繳納：

(1)契稅：二手房的契稅是需要買方進行支付的，具體的支付比例可以參考國家的相關政策來進行了解。

(2)個稅：個人所得稅的計稅依據(jù)為以轉讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，稅率為20%。

(3)營業(yè)稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅：這部分的費用也是需要買方進行支付，可以按照固定的征收公式來進行計算。

(4)印花稅以及土地增值稅等方面的費用。

房產(chǎn)證抵押貸款申請條件

1、房產(chǎn)證產(chǎn)權人不限

這是什么意思呢?一般來說，申請房貸時都是需要房產(chǎn)證本人證明的，但房產(chǎn)證抵押不同，抵押物所有人可以是借款人本人或他人，也就是說即使房產(chǎn)證不是自己的，只要經(jīng)過他人同意并且有同意抵押的證明材料，也可以用別人的房子申請抵押貸款。

2、年齡要求

首先，肯定得符合國家的相關法律，也就是說，一定要是具有完全民事行為能力的自然人，此外，在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲。

3、收入要求

收入要求肯定是有，不然貸款銀行以后收不回貸款怎么辦?一般要求是有正當職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力，此外，有所在地常住戶口，有固定的住所。

4、房齡要求

除了對貸款人的年齡上要求之外，房齡也是銀行十分很重的一個要求，房齡(注意了，是要從房屋竣工日起計算的)+貸款年限不超過40年。

5、房屋的產(chǎn)權問題

銀行可以不要求房產(chǎn)證上的產(chǎn)權人一定要是貸款人本人，但是，房屋的產(chǎn)權一定要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件，可進入房地產(chǎn)市場流通，未做任何其他抵押，此外，所抵押房屋未列入當?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證。

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